Схемы и варианты получения ипотеки

«Схемы» и «варианты» получения ипотеки

Невзирая на то, что равномерно соотношение «белоснежных» и «сероватых» зарплат в стране изменяется в пользу первых, многие россияне как и раньше получают огромную часть заработка «в конверте».

В этой ситуации практически все ипотечные банки адаптировались к русской реальности и предоставляют заемщику право подтверждать доход не только лишь справкой 2-НДФЛ, да и другими документами – так именуемыми справками по форме банка либо с места работы клиента в случайной форме.

Если работодатель готов поставить подпись и печать на бумаге, подтверждающей реальную заработную плату сотрудника, никаких заморочек с поиском кредитора у заемщика, вероятнее всего, не возникнет. Труднее приходится тем, чье управление не вожделеет ничего подписывать и готово исключительно в устной форме подтвердить представителям банка заработную плату собственных служащих.

Все же, на рынке уже сформировалась прослойка и таких «наивных» кредиторов. Но эта «доверчивость» в большинстве случаев подразумевает, что банк инспектирует благонадежность заемщика другими способами: выясняется средний уровень зарплат в этой отрасли, примерный доход профессионалов с таковой же квалификацией и стажем, как у претендента на кредит, собираются другие данные, косвенно свидетельствующие, лжет клиент либо гласит правду.

«Обычно, сотрудники банка знают ситуацию на рынке труда и просто могут найти несоответствие предоставленных сведений и реальных зарплат, – говорят спецы компании «Миэль-брокеридж». – Например, 20-летний юноша либо женщина без высшего образования и без значимого трудового стажа навряд ли могут работать финансовыми либо генеральными директорами и получать заработную плату более 4 тыс. баксов. Также вызовут колебание и секретари с заработной платой несколько тыщ баксов. Но даже если они вправду получают конкретно эти суммы, то банк, вероятнее всего, откажет им в кредите, так как опасности при выдаче займа растут: в случае утраты работы настолько высокооплачиваемый заемщик может просто не отыскать вакансию с аналогичным уровнем заработной платы».

Вера на слово

Четкое количество приклнных банков установить тяжело. Брокеры предлагают различные списки, их длина колеблется от одной до 10 строчек, а база веб-сайта Banki.ru выдает список, состоящий практически из 2-ух 10-ов схожих кредитных организаций. Это разъясняется не только лишь некомпетентностью брокеров, да и двойной политикой самих банков. Реальное число кредиторов, согласных на устное доказательство дохода, еще больше, чем количество тех, кто готов это афишировать. Как неофициально объяснил представитель одной большой риэлтерской компании, в большинстве случаев вопрос решается методом личной договоренности брокера и банка: обычно кредитор готов принять клиента с заработной платой «в конверте» из рук доверенного напарника.

Да и перечень тех денежных институтов, чьи сотрудники по телефону выразили готовность работать с клиентами с неподтвержденным доходом, достаточно широкий.

«В то же время, подавляющее большая часть банков, когда декларируется «отсутствие справок о доходах» либо «устное доказательство дохода», никак не имеют в виду, что им от заемщика довольно паспорта и добросовестных глаз, – предупреждает гендиректор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. – Все равно нужно официальное трудоустройство и справка по форме 2-НДФЛ хотя бы на наименьшую сумму. Ну и условия выдачи кредита при всем этом полностью стандартные, так как готовность к рассмотрению устного доказательства размера заработной платы, естественно, не значит стопроцентную возможность одобрения заемщика с таким доходом».

Вобщем, и те клиенты, кто всю заработную плату до последнего рубля получает «в конверте», не остаются за бортом: некие банки готовы рассматривать и такие варианты. «Очевидно, большие игроки это не практикуют. В главном клиентов с стопроцентно «сероватыми» доходами берут маленькие и средние банки, которые выдают им кредиты под очень высшую ставку – 17-18% годичных в баксах», – ведает гендиректор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

Завышенный процент – это еще одна «страховка», ее используют многие банки при выдаче кредитов «сероватым» заемщикам. Так, в Бинбанке при устном доказательстве большей части дохода ставка увеличивается практически на 2%, в Государственной ипотечной компании – на 1%. Завышенная ставка для клиентов с непрозрачными доходами у Абсолют Банка, Фора-банка, Российского ипотечного банка, Москоммерцбанка, Хоум Кредит энд Финанс банка.

При всем этом размер ставки определяется в личном порядке. Не оказывает влияние на него форма доказательства дохода у Импэксбанка, Росевробанка и Юниаструм Банка. Правда, по условиям последнего, если заемщик не может предоставить официальную справку на всю сумму заработной платы, начальный взнос возрастает до 30% (более надежные клиенты могут взять кредит с 10-процентным начальным взносом).

Зыбучая благонадежность

Ужаснее, чем неподтвержденный доход, только нестабильный неподтвержденный доход. Потому у таких клиентов, как живописцы, артисты, фрилансеры (журналисты, дизайнеры, программеры и другие спецы, работающие не в штате, а на гонорарной базе), шансы получить ипотечный кредит вправду не очень значительны. «Такие категории клиентов полностью непрозрачны для банка, – заявляет управляющий направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимир Мильдзихов. – Но нередко у этих людей есть возможность оформить кредит на близких родственников с более прозрачными доходами».

Правда, в конце 2006 года представители ВТБ 24 на публике заявляли о планах по введению специальной программки «Ипотека без доказательства дохода», позиционируя ее как раз для людей свободных профессий – студентов, фрилансеров, творческих работников. Но, судя по всему, банк решил не шокировать заемщиков лояльностью. «Если у вас нет официального места работы, вы не имеете размеренного дохода, который сможете подтвердить, то мы не можем предоставить вам ипотечный кредит», – сказали нам представители банка по телефону.

В то же время ипотечные брокеры из компании «Мой дом» говорят, что у их не появляется сложностей, связанных с нестабильным доходом клиента. «Просто информация о таких заемщиках «стандартизируется» в согласовании с требованиями банков, – объясняет начальник управления клиентского обслуживания компании Юлия Пузакова. – Обычно, сам человек не всегда может сообразить, как лучше преподнести о для себя информацию, а брокеры в силу определенного опыта могут это дать подсказку. К примеру, многие люди не имеют неизменного размеренного дохода и пишут в анкете, что в этом месяце у их доход 100 тыс. рублей, а в прошлом – 50 тыс. Они не учитывают, что можно указать среднемесячный доход за полгода».

Судя по разнородным отзывам клиентов банков, получить кредит «свободные живописцы» все-же могут, но подход к ним будет только личный. «Если заемщик состоит в Союзе живописцев, у него есть или счет, на который часто поступают средства от реализации картин, или активы (машина, дача), то этот живописец может в общем-то и под 11-13,5% в баксах кредит получить. А если он «непризнанный гений», который имеет непостоянные и маленькие гонорары, то здесь уже ставка будет 18% в валюте», – убеждает Кирилл Суслов.

Любопытно, что региональные банки часто вводят у себя программки для «нестабильных заемщиков». Так, по словам Александра Черняка, некие банки в Архангельске, также в Новороссийске стали предлагать особые ипотечные продукты для моряков – людей с сезонными заработками.

Кредит с двойным дном

Еще одна щепетильная тема – кредитование квартир, приобретаемых по заниженной цены. Официальных комментариев в банках по этому поводу не дают, но проигнорировать данную потребность клиентов кредиторы не могут. Дело в том, что по действующему законодательству торговец квартиры, в случае если он обладает ею наименее 3-х лет, должен заплатить подоходный налог с приобретенной от реализации суммы выше 1 млн рублей. А схожих квартир, по оценкам риэлтеров, на рынке не меньше 30%.

В конечном итоге большая часть объектов реализуются по схеме, когда на руки торговец получает полную сумму, а в договоре купли-продажи указывается стоимость до 1 млн рублей. Так, по данным компании «Бест-недвижимость», в 2005 году приблизительно 70% квартир, продающихся на столичном рынке, стоили дешевле 1 млн рублей. Меж тем за такую сумму в то время в столице нереально было приобрести даже самую захудалую «однушку». Сейчас уже в большинстве городов Подмосковья квартиры стоят намного дороже.

Еще два года вспять банки не рассматривали подобные варианты в качестве обеспечения кредита. Сейчас, когда конкурентность становится жестче, а для банка важен каждый заемщик, многие готовы идти на уступки. По утверждению директора по продажам ипотечной брокерской компании «Независящее бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, это практикуют все фавориты рынка. «Официально такая возможность именуется «расширением мотивированного использования кредитных средств», – объясняет он. – Она предлагается хоть каким банком, у которого размер ипотечного ранца более 40 млн баксов. По другому бы он просто не набрал таковой объем».

Схема сделки обычная; в кредитном договоре указываются две суммы: 1 млн рублей – на квартиру и оставшаяся часть – на неотделимые улучшения. «Это не представляет никакого особенного риска для банка, так как из отчета оценщика он все равно знает, сколько эта квартира стоит в действительности. И в случае дефолта заемщика банк продаст квартиру по рыночной стоимости», – комментирует рискованность схемы Александр Черняк.

В перечень тех, кто позволяет клиенту указывать в договоре заниженную цена квартиры, входят как минимум 6 кредиторов: Абсолют Банк, Москоммерцбанк, «Сосьете Женераль Восток», ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Росевробанк. Узнать, кто готов кредитовать заемщика по договору с заниженной ценой жилища, просто. Довольно набрать номер справочной службы либо сервисного центра хоть какого банка.

Обычно, сотрудники ипотечного отдела с полуслова понимают сущность трудности и сразу отвечают «да» либо «нет». При этом, по заверениям консультантов, это никак не воздействует на условия кредитования. Исключительно в Росевробанке сходу предупредили, что при указании в договоре заниженной цены ставка по кредиту будет на 0,5% выше. Правда, по неофициальной инфы, в действительности все возможно окажется малость по-другому. «На условия кредитования это изредка оказывает влияние, но практически все банки берут завышенную комиссию при таких сделках», – объяснил один из брокеров.

Кредитные брокеры все почаще молвят о том, что основной припас лояльности банки исчерпали в прошедшем году. Число кредиторов, стремящихся снизить требования к заемщику, на данный момент практически не возрастает. Как считают специалисты, расширять границы терпимости, набирая в портфель всех попорядку, большинству кредиторов уже нецелесообразно. «Такая стратегия имеет смысл, только когда существует задачка очень стремительно выйти на рынок и в разы прирастить кредитный портфель», – считает Владимир Мильдзихов.

Вобщем, какие бы недочеты ни приписывались российским банкам, жесткая фильтрация клиентов к ним уже очевидно не относится. «По нашему опыту получить кредит может фактически хоть какой заемщик, если он сам осознает, что в течение долгого срока готов выплачивать каждомесячные платежи», – резюмирует Юлия Пузакова.

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.